Kündigung eines Mietvertrages durch die Erben des Mieters
Ist kein Haushaltsangehöriger des Verstorbenen in den Mietvertrag eingetreten (dazu im vorangegangenen Artikel), wird das Mietverhältnis mit dem Erben oder – wenn es mehrere Erben gibt- mit den Miterben der Erbengemeinschaft fortgeführt.
Wenn der Alleinerbe oder alle Erben aus der Erbengemeinschaft des Mieters den Mietvertrag kündigen, gibt es keine besonderen Probleme.
Kündigung durch Miterben
Sind sich aber die Miterben in der Erbengemeinschaft nicht einig, ist die Frage, ob eine Mehrheit der Erben einen Mietvertrag kündigt.
Der Bundesgerichtshof hat dazu im Urteil vom 11.11.2009, Az. XII ZR 210/05 Aussagen getroffen.
Beispiel: (nach BGH -Urteil vom 11.11.2009, Az. XII ZR 210/05 zum umgekehrten Fall) Die Erbengemeinschaft bestand aus drei Personen. Zum Nachlass gehörte eine Immobilie, die zu einer sehr geringen Miete vermietet war. Zwei der drei Erben kündigten den Mietvertrag mit einer Mehrheit von 3/4 der Erbteile. Der dritte Erbe weigerte sich, die Kündigung zu unterschreiben. Fraglich war, ob die Kündigung wirksam war. Nach Ansicht des BGH kommt es darauf an, ob die Kündigung im konkreten Fall einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses entspricht.
Das bedeutet für den Fall, dass die Mietwohnung des Verstorbenen durch die Miterben gekündigt werden soll: Wird die Wohnung nicht weiter genutzt, entspricht es wohl ordnungsgemäßer Verwaltung, die Wohnung zu kündigen, damit nicht weitere Mietkosten entstehen.
Kündigung eines Mietvertrages durch den Vermieter des Verstorbenen
Nach dem Tod des Mieters kann auch der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn das Mietverhältnis nicht kraft Gesetzes mit Haushaltangehörigen des Verstorbenen (link zu Artikel 5) fortgesetzt wird.
Der Vermieter ist berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem er vom Tod des Mieters und zusätzlich davon Kenntnis hatte, dass kein Eintritt in das Mietverhältnis durch Haushaltangehörige erfolgte.
Weiß der Vermieter, wer Erbe des Mieters ist, kann er dann problemlos kündigen.
Gibt es mehrere Erben, muss der Vermieter gegenüber allen Erben kündigen und die Räumung und Herausgabe der Mietsache verlangen.
Nachlasspflegschaft – Kündigung gegenüber Nachlasspfleger
Sind jedoch die Erben oder ein Teil der Erben nicht bekannt, braucht der Vermieter einen Nachlasspfleger. Er muss daher die Nachlasspflegschaft anregen. Das Nachlassgericht muss einen Nachlasspfleger auch dann bestellen, wenn dessen Kosten am Ende der Staatskasse zur Last fallen (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 05.01.2010, Az. 15 W 383/09; OLG Dresden, Beschluss vom 09.12.2009, Az. 3 W 1133/09).
Zum Umfang der Nachlasspflegschaft hat das OLG München, Beschluss vom 30. März 2012 Az. 31 Wx 81/12 festgestellt, dass sich, damit die Nachlasspflegschaft für den Vermieter einen Sinn ergibt, die Bestellung auch auf die Aufgabenbereiche Räumung und Herausgabe der Wohnung erstrecken muss.
Da es bei der Beantragung der Nachlasspflegschaft Probleme geben kann, andererseits die kurze Frist von einem Monat läuft, ist es aus Vermietersicht sinnvoll, das über einen Rechtsanwalt zu veranlassen.
Der Vermieter kann dann gegenüber dem Nachlasspfleger kündigen und von ihm die Wohnung herausverlangen. Der Nachlasspfleger muss die Wohnung herausgeben. Der Vermieter kann den Nachlasspfleger auf Herausgabe der Wohnung verklagen.
Schönheitsreparaturen – Muss ich als Erbe die Wohnung renovieren?
Nach der Kündigung muss die Wohnung beräumt werden, damit die Wohnung an den Vermieter zurückgegeben werden kann.
Ob Sie als Erbe die Wohnung renoviert zurückgeben müssen, hängt vom Mietvertrag ab. Die Frage ist, ob im Mietvertrag eine wirksame Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen steht.
Viele dieser Schönheitsreparaturklauseln sind unwirksam. Im Einzelnen:
Nach den Regelungen des BGB ist es Sache des Vermieters, die Wohnung während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§§ 535 Abs. 1, 538 BGB). Daher muss der Vermieter auch die so genannten Schönheitsreparaturen durchführen.
Schönheitsreparaturen sind nach der Definition des § 28 Abs. 4 S. 2 der II. Berechnungsverordnung das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Allerdings kann der Vermieter die Schönheitsreparaturen abweichend von der gesetzlichen Regelung durch den Mietvertrag auf den Mieter abwälzen. Daher gibt es in den meisten Mietverträgen eine entsprechende Schönheitsreparaturklausel auch. Diese Klausel ist jedoch häufig unwirksam.
Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln
Die meisten Mietverträge sind nämlich Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), die einer besonderen strengen Kontrolle durch die Gerichte nach den §§ 307 ff. BGB unterliegen.
Starre Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (z.B. BGH-Urteil v. 05.04.2006, Az.: VIII ZR 178/05) benachteiligen Schönheitsreparaturklauseln den Mieter etwa dann unangemessen, wenn die Schönheitsreparaturen nach Ablauf festgelegter starrer Fristen (häufig 3, 5 oder 7 Jahre) gefordert werden können, ohne dass diese Fristen vom tatsächlichen Zustand der Wohnung abhängig sind (sogenannte starre Fristenregelung). Viele ältere Mietverträge enthalten noch solche starren – und damit unwirksamen – Klauseln.
Quotenabgeltungsklauseln im Mietvertrag
Häufig wird der Mietvertrag vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen beendet. Dann kann zwar der Vermieter die Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen nicht fordern, aber häufig ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter dann einen seiner Nutzungszeit entsprechenden Anteil an den fiktiven Renovierungskosten bezahlen muss.
Diese Quotenabgeltungsklauseln sind nach der Rechtsprechung des BGH (z.B. Urteil v. 05. 05.2008, Az. VIII ZR 95/07) ebenfalls unwirksam, wenn der zu zahlende Betrag ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands der Wohnung berechnet werden soll, oder wenn nicht eindeutig erkennbar ist, wie der zu zahlende Anteil berechnet werden soll.
Unrenoviert übernommene Wohnungen und Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag
In diesem Jahr hat der BGH mit mehreren Urteilen vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13) entschieden, dass formularmäßige Schönheitsreparatur- und Quotenabgeltungsklauseln außerdem unwirksam sind, wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde, ohne dass er dafür einen angemessenen Ausgleich erhalten hat.
Keine Schönheitsreparaturen durch den Erben
Sind die entsprechend mit Vertragsklauseln unwirksam, bedeutet das für den Mieter und auch für den Erben des Mieters:
Bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel muss der Mieter oder sein Erbe nicht renovieren. Nur Schäden an der Wohnung, die der Mieter verursacht hat, muss er unabhängig von der Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel wieder beseitigen.
Wird der Mietvertrag beendet, bevor die vereinbarten Schönheitsreparaturen fällig sind und ist die entsprechende Abgeltungsklausel jedoch unwirksam, muss der Mieter oder sein Erbe auch nichts zahlen.
Hat der Erbe in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Klauseln in dem ehemaligen Mietvertrag umfangreich renoviert oder eine Abgeltungszahlung an den ehemaligen Vermieter geleistet, kann der Erbe vom Vermieter die Erstattung seiner Renovierungskosten verlangen (BGH, Urteil v. 27. 05.2009, Az. VIII ZR 302/07) Dies gilt unter Umständen auch für die Rückforderung geleisteter Abgeltungszahlungen.
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