Immobilien richtig verschenken oder vererben

Vorab: Alle rechtlichen Fragen um die Immobilie sind sehr komplex. Dieser und die folgenden Artikel dienen nur einer ersten Orientierung und ersetzen nicht eine individuelle juristische und steuerliche Beratung. Sparen Sie bei so wichtigen und folgenreichen Entscheidungen nicht an der falschen Stelle. Fehler in der Gestaltung können sehr teuer werden.

Die Frage, ob Immobilien noch zu Lebzeiten oder erst von Todes wegen auf die nächste Generation übertragen werden sollen, ist eine der wichtigsten Fragen im Rahmen einer vernünftigen Nachfolgeplanung.

Da ich viele Nachlassfälle als Anwalt betreue, fällt mir immer wieder auf, dass oft Fehler gemacht werden, die man schon nach einer Erstberatung in der Planungsphase hätte vermeiden können.

In den folgenden Artikeln möchte ich versuchen, Ihnen einen Überblick zu den wichtigsten Fragen rund ums Verschenken und Vererben von Immobilien geben und Sie für die dabei möglichen Fehler zu sensibilisieren.

Vorab zur Struktur der Nachfolgeplanung

Bei der Nachfolgeplanung gibt es immer zwei Ebenen:1. Schenkung/Erbrechtsfragen und 2. Steuerfragen.

Die wichtigste ist die zivilrechtliche Ebene: Dort geht es darum: Wie wird ein Testament oder eine vorweggenommen Erbfolge (z.B. durch Schenkung) ausgestaltet, damit Vermögen wunschgemäß und fair verteilt wird und nach dem Tod kein Streit entsteht.

Erst wenn es dafür ein grobes Konzept gibt, ist es immer sinnvoll, zu prüfen, ob die zivilrechtliche Gestaltung Erbschaft- oder Schenkungssteuern auslöst. Wenn das so ist, muss die erbrechtliche Gestaltung angepasst werden.

Entscheidung ob Schenkung oder Testament

Wer bekommt mein Haus, wenn ich nichts regele?

Ausgangspunkt aller Planungen im Erbrecht ist immer die Frage, was im Falle Ihres Todes passieren würde, wenn Sie gar nichts regeln.

Wenn Sie kein Testament machen, gilt die gesetzliche Erbfolge. Danach erben zuerst Kinder und der Ehe- bzw. der eingetragene Lebenspartner. Sind Sie – wie fast alle in Deutschland – im Güterstand der Zugewinngemeinschaft verheiratet und haben Kinder, erbt Ihr Ehepartner die Hälfte Ihres Vermögens und damit auch die Hälfte Ihres Anteils am Hausgrundstück. Ihre Kinder erben die andere Hälfte, damit auch die andere Hälfte Ihres Hausanteils.

Wenn Sie keine Kinder haben, erben neben Ihrem Ehepartner auch Ihre Eltern. Wenn auch Ihre Eltern nicht mehr leben, erben Ihre Geschwister.

Die gesetzliche Erbfolge führt meistens dazu, dass mehrere erben und eine Erbengemeinschaft entsteht. Alle Erben einer Erbengemeinschaft können nur gemeinsam über die Erbschaft entscheiden. Das gilt auch bei einer Immobilie im Nachlass und führt oft zu Streit. Einer der Erben braucht vielleicht Geld und möchte verkaufen, ein  anderer möchte das Hausgrundstück im Familienbesitz halten oder selbst bewohnen. Eine Erbengemeinschaft sollte man eher vermeiden oder durch kluge Regelungen im Testament „entschärfen“.

Das bedeutet für Sie: Gibt es ein Grundstück in Ihrem Vermögen und mehrere gesetzliche Erben, besteht Handlungsbedarf.

Kompliziert wird es immer auch dann, wenn ein Minderjähriger erbt. Wenn Sie minderjährige Kinder und größeres Vermögen, wie eine Immobilie, haben, müssen Sie ebenfalls rechtlich mit einem Testament vorsorgen.

Schenkung- und Erbschaftsteuer

Problem mit Schenkungs- und Erbschaftsteuern wegen Immobilienpreisexplosion

Wenn in der Vergangenheit Immobilien im Familienkreis vererbt wurden, war dies –zumindest in Leipzig und Sachsen – meist steuerlich unproblematisch.

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren aber teilweise sprunghaft gestiegen.

Viele Hausbesitzer in westdeutschen Metropolen sind dadurch Millionäre. Aber auch in Städten wie Leipzig ist ein „normales“ Einfamilienhaus plötzlich schnell mal 500.000 Euro wert.

Für alle, die nicht verkaufen wollen, sondern die Immobilien innerhalb der Familie weitergeben wollen, ist diese Preisentwicklung eher Fluch als Segen.

Die – erstmal nur auf dem Papier – hohen Werte führen dazu, dass sich heute alle Eigentümer eines Einfamilienhauses Gedanken um die Erbschaftsteuer (bzw. die quasi gleich geregelte Schenkungssteuer) machen müssen.

Damit reicht es nicht, einfach ein Testament zu erstellen. Wichtig ist es vielmehr, auch steuerliche Fragen zu bedenken.

Insbesondere das bei Ehegatten beliebte Berliner Testament wird schnell zur Steuerfalle, weil Freibeträge bei der Erbschaftsteuer nicht genutzt werden und sich beim überlebenden alleinerbenden Ehegatten so viel Vermögen ansammelt, das die Freibeträge der Kinder beim zweiten Erbfall nicht reichen.

Das war ein erster Überblick zum Thema. In den nächsten Artikeln beantworte ich die wichtigsten Fragen zum Thema Verschenken und Vererben von Immobilien.

Damit Sie ein Gefühl dafür bekommen, ob die Steuerproblematik für Ihre Nachfolgeplanung wichtig ist, möchte ich Ihnen im folgenden Artikel als erstes die wichtigsten Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer vorstellen. Erst wenn eine Erbschaft oder Schenkung den jeweiligen Freibetrag überschreitet, werden Erbschaftsteuern bzw. Schenkungsteuern fällig.

Ihr Ansprechpartner für Erbrecht und Schenkung in Leipzig:

Rechtsanwalt Alexander Grundmann

 

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