UPDATE 18. Januar 2020

Der zweite Teil der Artikelreihe „Haus und Grundstück im Erbrecht“ beschäftigt sich mit der Immobilie im Nachlass und den Auswirkungen auf die Erben. Diese Auswirkungen sind schon bei der Testamentsgestaltung  zu berücksichtigen.

Wichtige Fragen zum Nachlass stellen sich bei der Immobilie in einer Erbengemeinschaft und hinsichtlich der Erbschaftsteuer auf eine Immobilie.

Teil 2 – Grundstücke in der Erbengemeinschaft

Grundstücke können nicht einzeln vererbt werden. Vererbt wird immer der gesamte Nachlass. Gibt es mehrere Erben, bilden diese Miterben kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft auch am Grundstück im Nachlass.

Auch wenn der Erblasser bestimmte Grundstücke an bestimmte Erben vererben will, geht das nur über Umwege. Eine Lösung wäre: Zuerst werden alle Miterben am gesamten Nachlass und damit auch an allen Grundstücken. Im Rahmen einer Teilungsanordnung oder eines Vorausvermächtnisses werden dann einzelne Grundstücke von der Erbengemeinschaft auf die einzelnen Erben zu Alleineigentum übertragen.

Verwaltung von Grundstücken in der Erbengemeinschaft

Streit gibt es in der Erbengemeinschaft häufig um die Frage, wie ein Haus oder eine Eigentumswohnung verwaltet werden soll. Ein Grundstück wird in einer Erbengemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss verwaltet. Das ergibt sich aus § 2038 Absatz 1 Satz 1 BGB, § 2038 Absatz 2 Satz 1 BGB, § 745 Absatz 1 BGB. Nur so genannte Notverwaltungsmaßnahmen kann jeder Miterbe allein tätigen, § 2038 Absatz 1 Satz 2, 2. Halbsatz BGB.

Geht es also um normale Verwaltung, wie die Entscheidung zur Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses oder die Verpachtung einer Grundstücksfläche, geht es nach der Mehrheit der Erbteile. Ein einzelner Erbe kann hier auch überstimmt werden.

Verkauf und Teilungsversteigerung von Grundstücken in der Erbengemeinschaft

Der Verkauf eines Grundstücks im Nachlass geht grundsätzlich nur einstimmig. Problematisch ist, wenn minderjährige Erben zur Erbengemeinschaft gehören. Dann muss vor dem Verkauf des Grundstücks eine Genehmigung des Familiengerichts eingeholt werden (§§ 1643 Abs. 1, 1821 Abs 1Nr. 1 BGB.)

Einigen sich die Miterben nicht, was mit dem Grundstück passieren soll oder z. B. weil einem Erben der Kaufpreis zu niedrig ist, kann das Grundstück auf Antrag auch nur eines Miterben in einer Teilungsversteigerung über das Gericht versteigert werden. Dort gelten im wesentlichen die Regelungen der Zwangsversteigerung. Werden Grundstücke in Teilungsversteigerungen angeboten, sind die Auswirkungen eines besonders schlechten oder besonders guten Immobilienmarkts dort am deutlichsten zu sehen. Gibt es keine echte Nachfrage zum Beispiel nach Einfamilienhäusern, ist dann der erzielte Preis bei der Teilungsversteigerung meist noch niedriger als auf dem freien Immobilienmarkt.

Bei landwirtschaftlichen Flächen kann es zu Problemen mit dem Grundstücksverkehrsgesetz kommen. Das Grundstücksverkehrsgesetz hat zum Ziel, dass Grundstücke einem Landwirt zufallen.

Als Alternative zur Teilungsversteigerung kann ein Miterbe auch seinen gesamten Erbteil (am gesamten Nachlass, also nicht als Anteil am Grundstück) an einen Dritten verkaufen. Dann haben die anderen Miterben ein Vorkaufsrecht. Das kann Bewegung in eine verfahrene Miterbengemeinschaft an einem Grundstück bringen.

Nutzung des Grundstücks in einer Erbengemeinschaft

In der Erbengemeinschaft können alle Miterben das Nachlassgrundstück nutzen, § 2038 Absatz 2 Satz 1 BGB, § 743 Absatz 2 BGB.

Geht es um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus -nur von einem Miterben bewohnt – kann es Streit geben. Solche streitanfälligen Konstellationen sind durch gute Testamente beispielsweise durch Verfügung der Testamentsvollstreckung vermeidbar.

Alle Miterben haben einen Anspruch darauf, dass die Wohnimmobilie so genutzt wird, wie es den Interessen aller Miterben entspricht.

Kann einer der Miterben die Immobilie nicht nutzen, hat er Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Fraglich und umstritten ist, ob die Nutzungsentschädigung an die Erbengemeinschaft oder an die einzelnen Miterben zu zahlen ist.

Kosten der Immobilie in der Erbengemeinschaft

In einer Erbengemeinschaft müssen grundsätzlich alle Miterben die Kosten eines Nachlassgrundstückes im Verhältnis ihrer Erbteile tragen, § 2038 Absatz 2 Satz 1 BGB, § 748 BGB.

Umstritten ist die Kostentragung, wenn das Grundstück nur von einem Miterben allein genutzt wird.

Testamentsvollstreckung bei Grundstücken in der Erbengemeinschaft

Sinnvoll ist es bei einer Erbengemeinschaft, insbesondere wenn diese Grundstücke verwalten muss,  im Testament eine Testamentsvollstreckung anzuordnen und es dem Testamentsvollstrecker zu überlassen, sich um das Grundstück zu kümmern. Weil die Erben dann nichts zu sagen haben, vermeidet das am effektivsten den Streit zwischen Miterben.

Grundstücke im Nachlass und Erbschaftsteuer

Da Grundstücke im Nachlass meist die höchsten Werte darstellen,  muss man auch die Erbschaftsteuer berücksichtigen.

Früher waren Grundstücke über niedrige fiktive Grundstückswerte bei der Erbschaftsteuer privilegiert. Damit war das Erbschaftsteuergesetz nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts verfassungswidrig (Beschluss vom 10.11.2006, für den das Bundesverfassungsgericht fünf Jahre brauchte). Daraufhin gab es im Jahre 2009 eine Erbschaftsteuerreform.

Inzwischen nähert sich die Bewertung von Grundstücken für die Erbschaftsteuer dem wirklichen Verkehrswert. Die Bewertung ist aber kompliziert und streitanfällig. Die Bewertungen des Grundstücks, die dann maßgeblich für die Berechnung der Erbschaftsteuer sind, richten sich nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Die Regelungen für Grundstücke finden sich in § § 176 bis 186BewG.

Nach dem aktuellen Erbschaftsteuergesetz wird die Verschonung von normalen Immobilien, wie dem Einfamilienhaus zum einen über hohe Freibeträge für nahe Familienangehörige, zum anderen über  die Privilegierung des Erwerbs des Familienheims von Todes wegen erreicht. Aber Achtung Steuerfalle Erbschaftsteuer: Das Familienheim ist nur für den Erben steuerfrei!

Achtung: Das bedeutet aber, dass nichtverwandte Erben unter Umständen sehr hohe Erbschaftsteuern für ererbte Grundstücke zahlen müssen.

Fazit: Das Thema Grundstück im Erbrecht ist ein schwieriges, aber wirtschaftlich bedeutendes Thema. Wir können Ihnen helfen, damit Ihr Erbe nicht zu Streit zwischen Ihren Erben führt.

Nutzen Sie die Möglichkeit einer Erstberatung durch

Rechtsanwalt Alexander Grundmann

Erbrecht in Leipzig

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