überarbeitet 25. 9. 2024
Erbnachweis für die Eigentümerumschreibung im Grundbuch
Stirbt ein Grundstückseigentümer, wird das Grundbuch unrichtig, weil die Erben automatisch an seine Stelle treten.
Damit das Grundbuchamt den richtigen Erben eintragen kann, muss die Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen werden. Dafür gelten nach der Grundbuchordnung (GBO) strenge formale Regeln.
Erbschein, notarielles Testament, Europäisches Nachlasszeugnis
Der Nachweis der Erbfolge für die Grundbuchänderung ist in § 35 GBO geregelt, es muss – im Normalfall – der Erbschein vorgelegt werden. Seit der EU-Erbrechtsverordnung kann dies auch ein europäisches Nachlasszeugnis aus einem anderen Mitgliedstaat der EU sein (Art. 69 Abs. 2,62 und 63 Abs. 1 EU-Erbrechtsverordnung).
Die Erbfolge wird dem Grundbuchamt auch durch ein notarielles Testament und einer Ausfertigung der Eröffnungsniederschrift nachgewiesen.
Das Grundbuchamt kann aber bei Vorlage eines notariellen Testaments samt Eröffnungsniederschrift auf der Vorlage eines Erbscheins bestehen, wenn sich die Erbfolge aus dem Testament nicht klar ergibt.
Wenn die erforderlichen Urkunden vorgelegt werden, wird das Grundbuch berichtigt und der Erbe (oder die Erben – siehe unten) als Eigentümer des Grundstücks eingetragen.
Eine vorherige Eintragung der Erben ist nicht erforderlich, wenn das Grundstück vom Erben oder der Erbengemeinschaft direkt verkauft wird, § 40 Absatz 1 GBO.
Achtung: Pflichtteilsstrafklausel im notariellen Testament
Insbesondere bei Berliner Testamenten wird häufig eine Pflichtteilsstrafklausel ins Testament geschrieben, um die Kinder von der Geltendmachung ihres Pflichtteils nach dem Tode des erstversterbenden Elternteils abzuhalten. Enthält das notarielle Testament eine Pflichtteilsstrafklausel, so muss im Grundsatz in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form nachgewiesen werden, dass die Strafklausel nicht ausgelöst wurde. Nur ein Teil der Rechtsprechung lies hierfür eine eidesstattliche Versicherung genügen, z.B. OLG Hamm, Beschluss vom 08.02.2011 – 15 W 27/11.
Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung 2016 festgestellt.
"Enthält ein notarielles Testament eine allgemein gehaltene Verwirkungsklausel oder eine spezielle Verwirkungsklausel mit nicht eindeutigen Verhaltensanforderungen, erfordert der Nachweis der Erbfolge in der Regel die Vorlage eines Erbscheins." BGH, Beschluss vom 2. Juni 2016 - V ZB 3/14
In dem dort zu entscheidenden Fall hatte das Grundbuchamt keinen Erbschein verlangt und einen Nichterben (der seinen Pfllichtteil nach dem ersten Elternteil verlangt und nach der Pflichtteilsklausel im zweiten Erbfall enterbt war) eingetragen. Der BGH stellte fest: Das Grundbuchamt hätte die Eintragung aber nicht ohne Vorlage eines Erbscheins vornehmen dürfen.
Grundbucheintragung der Erbengemeinschaft
Bei der Grundbuchberichtigung werden mehrere Erben als Erbengemeinschaft eingetragen.
Beispiel: Eine Frau beerbt ihren Mann zusammen mit den beiden gemeinsamen Kindern. Im Grundbuch wird dann als Eigentümer eingetragen:
"1a Charlotte Meier, b Thomas Meier, c Katrin Meier - in Erbengemeinschaft –"
Bei Vor- und Nacherbschaft Eintragung der Nacherbfolge im Grundbuch
Bei der Anordnung der Vor- und Nacherbschaft im Testament sind Verfügungen des Vorerben über Grundstücke nicht erlaubt, § 2113 BGB. Um hier einen gutgläubigen Käufer von dieser Verfügungsbeschränkung zu informieren, trägt das Grundbuchamt bei der Grundbuchberichtigung das Recht des Nacherben einschließlich des Nach-Nacherben und des Ersatznacherben sowie eine etwaige Befreiung des Vorerben nach § 2136 BGB im Grundbuch ein, § 51 Grundordnung.
Eintragung des Testamentsvollstreckervermerks im Grundbuch
Ebenfalls zur Vermeidung eines gutgläubigen Erwerbs des Grundstücks durch Dritte wird die Beschränkung der Erben durch Testamentsvollstreckung im Grundbuch eingetragen, § 52 Grundbuchordnung.
Dann ist jedem Käufer, der ins Grundbuch schaut klar, dass der Erbe das Grundstück gar nicht verkaufen kann.
Kosten der Grundbuchberichtigung für Erben
Wird die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Eigentümers beantragt, so entstehen keine Kosten beim Grundbuchamt, Nr. 14110 KV GNotKG (Kostenverzeichnis zum Gerichts- und Notarkostengesetz).
Wird der Antrag auf Grundbuchberichtigung nach mehr als zwei Jahren gestellt, fällt eine volle Gebühr nach dem GNotKG aus dem Wert der Immobilie an.
Der Erbschein kostet ebenfalls Geld. Die Gebühren berechnen sich auch nach dem GNotKG. Da es – anders als früher – keine Gebührenermäßigung mehr für einen Erbschein gibt, den man nur für die Berichtigung des Grundbuchs braucht, ist dafür der gesamte Nachlasswert maßgeblich.
Fazit: Insbesondere bei Immobilien im Nachlass ist eine gute Nachlassplanung unverzichtbar, um den späteren Erben eine einfache und kostengünstige Nachlassabwicklung zu ermöglichen. Vorsicht auch bei Pflichtteilsstrafklauseln im Berliner Testament.
Lassen Sie sich beraten!