Ob Sorgen vor hoher Erbschaftsteuer/Schenkungssteuer bei der Übertragung von Immobilien von einer Generation zur anderen wirklich berechtigt sind, hängt zum einen vom Wert Ihrer Immobilie, zum anderen davon ab, welche und wie viele Personen erben oder beschenkt werden.
Relevant für die Besteuerung ist der Verkehrswert der Immobilie im relevanten Zeitpunkt, also bei Schenkung oder bei Erbe der Todestag. Wegen der rasanten Wertsteigerungen bei Immobilien, insbesondere in Großstädten wie Leipzig, sollten Eigentümer von Einfamilienhäusern frühzeitig über eine Nachfolgeplanung nachdenken. Mit strategischen Schenkungen und/oder gut durchdachten Testamenten können Sie ihren Kindern Erbschaftsteuern ersparen.
Erbschaftsteuer sparen mit einem durchdachten Testament
Schenkung oder Vererbung eines Einfamilienhauses an den Ehegatten führt im Normalfall nicht zu Steuerbelastung: Wird das Grundstück mit selbst genutztem Einfamilienhaus (oder der dem verstorbenen Ehegatten gehörende Anteil) an den überlebenden Ehegatten vererbt, bleibt das steuerfrei. Da auch andere Grundstücke, wie z. B. die Ferienimmobilie oft beiden Ehegatten nur zu je ½ gehört, reichen die Freibeträge meistens, um diese entweder bei Schenkung oder bei Tod steuersparend an den Ehepartner übertragen zu können. (siehe https://www.erbrecht-anwalt-leipzig.de/immobilien-verschenken-oder-vererben-welche-steuer-freibetraege-gelten).
Da bei Kindern und Enkeln die Freibeträge geringer sind, kann eine – unter steuerlichen Aspekten – undurchdachte Erbfolge zu unerwarteter Erbschaftsteuer für die Kinder führen. Klassiker dafür sind die Erbregelungen im Berliner Testament. Kinder und Enkel haben zu jedem Elternteil einen eigenen Freibetrag, der beim Berliner Testament oft „verschenkt“ wird.
Insbesondere wenn mehrere Kinder erben sollen, kann durch ein Testament das Erbe auf mehrere Kinder verteilt werden. Die Kinder als Erben oder Vermächtnisnehmer zahlen dann im Idealfall auch keine Erbschaftsteuer. Steuerlich schwieriger wird es, wenn Eheleute mit einem Einfamilienhaus nur ein Kind haben und – aus welchen Gründen auch immer – ein Berliner Testament machen oder sich nur gegenseitig zu Alleinerben einsetzen.
Beispiel 1: Die Eltern Anna und Benno sind Eigentümer eines Grundstücks mit einem Einfamilienhaus. Die Immobilie hat insgesamt einen Wert von 800.000 Euro, beide sind im Grundbuch zu je ½ als Eigentümer eingetragen. In einem Testament haben sich die beiden je zu Alleinerben eingesetzt.
Benno stirbt. Anna wird Alleinerbin. Sie erbt die Haushälfte von Benno und ist somit im Ergebnis Alleineigentümerin des Grundstücks. (Ihre Freibeträge sind ausreichend, so dass auf der Ebene der Eltern-Erbfolge die Erbschaftsteuer kein Problem ist.)
Anna macht später auch ein Testament. Erben sollen ihre einzige Tochter Claudia und ihre Enkel David und Emil. Als Anna stirbt können die Tochter und die Enkel das Hausgrundstück gemeinsam steuerfrei erben (Die Tochter hat einen Freibetrag von 400.000 Euro die Enkel jeweils in Höhe 200.000 Euro.)
Das Beispiel zeigt deutlich, dass hier eine Nachfolgeplanung sinnvoll war, um Erbschaftsteuer zu sparen. Hätte Anna kein Testament gemacht, wäre ihre Tochter nach gesetzlicher Erbfolge Alleinerbin geworden. Ihr Steuerfreibetrag hätte nicht ausgereicht und die Tochter hätte Erbschaftsteuer zahlen müssen.
Schenkung von Immobilien zum Steuern sparen
Auch bei einer Schenkung fallen – wenn die Freibeträge überschritten werden – Steuern an. Dabei gelten im Wesentlichen dieselben Freibeträge und Steuersätze wie bei einer Erbschaft.
Aber die Schenkung hat gegenüber der Erbschaft steuerliche Vorteile:
Der persönliche Freibetrag bei der Erbschaft- und Schenkungssteuer entsteht aller 10 Jahre aufs Neue. Wenn Sie also zeitig genug damit anfangen, Teile Ihres Vermögens zu übertragen, kann der Beschenkte seinen Freibetrag mehrfach nutzen und muss keine Steuern zahlen.
Beispiel 2: Die Eltern Anna und Benno haben zwei Kinder, Claudia und Daniela. Benno ist Alleineigentümer eines Mehrfamilienhauses im Wert von 2 Millionen Euro. Er schenkt seinen beiden Kindern zum ersten Mal im Jahr 1999 einen Anteil am Hausgrundstück im Wert von jeweils 400.000 Euro und im Jahr 2010 jeweils erneut einen Anteil im Wert von 400.000 Euro.
Dann kann er jetzt eine weitere, dritte, Schenkung an beide Kinder machen. Ergebnis: Das Mehrfamilienhaus wurde komplett steuerfrei an seine Kinder übertragen.
Achtung: Sind keine zehn Jahre zwischen Schenkung und Erbschaft wegen Tod des Schenkers vergangen, werden das geschenkte Vermögen und das Geerbte für die Berechnung der Steuer zusammengerechnet.
Würde Benno jetzt sterben und seine Kinder wären Alleinerben, dann wären 10 Jahre seit der letzten Schenkung vergangen. Es gäbe für jedes Kind wieder einen neuen Freibetrag und damit keine Erbschaftsteuer.
Die stückweise Schenkung kann auch sinnvoll sein, wenn nur einer Ihrer Erben Ihr Hausgrundstück bekommen soll, ohne die anderen Erben wertmäßig abfinden zu müssen. Dann verfallen quasi die Freibeträge der Erben, die wertmäßig nur in geringem Maße zum Zug kommen. Der Freibetrag des Haus-Erben hingegen reicht nicht.
Besonderheit bei der lebzeitigen Übertragung an den Ehepartner: (Nur) bei der Schenkung an den Ehegatten gibt es noch den zusätzlichen Freibetrag des Familienwohnheims (siehe Artikel zu Freibeträgen).
Hohe zukünftige Wertsteigerungen bei Grundstücken als Schenkungsmotiv
Ein Motiv zur Schenkung kann sich auch ergeben, weil zum Vermögen Immobilien gehören, bei denen in Zukunft hohe Wertsteigerungen zu erwarten sind.
Beispiel: Benno hat neben einem Einfamilienhaus noch ein unbebautes Grundstück. Das ist noch Landwirtschaftsfläche. Es ist aber damit zu rechnen, dass das Grundstück in den nächsten Jahren Bauland werden wird.
Hier ist es sinnvoll, nicht den Erbfall abzuwarten, sondern durch Schenkung dafür zu sorgen, dass der Wertzuwachs der Immobilie schon bei der nächsten Generation erfolgt.
Kombination von Schenkung und Testament in der Nachfolgeplanung
Beim Beispiel 1 wäre ein Berliner Testament der Eltern, bei dem sich die Eltern erst zu Alleinerben und die Tochter als Erben des Letztversterbenden eingesetzt hätten, steuerlich ungünstig, gewesen. Wegen der Bindungswirkung des Berliner Testaments (Stichwort: „Wechselbezügliche Verfügung“) hätte Anna auch die Erbfolge nicht mehr durch ein neues Testament ändern können. Dann wäre eine – mit der Tochter abgesprochene – lebzeitige Schenkung an die Enkel vielleicht der richtige Weg, um die Erbschaftsteuer zu umgehen, weil die Tochter dann nicht mehr so viel erbt.
Achtung: Sind die Enkel noch minderjährig, ist eine Immobilienschenkung problematisch.
Auch das Beispiel 2 zeigt, dass bei größeren Vermögen eine Kombination aus Schenkung und Testament sinnvoll sein kann, um Steuern zu sparen. Damit kann man auch größere Immobilien-Vermögen, z.B. wenn es mehrere Immobilien gibt, steuersparend übertragen.
Ihr Ansprechpartner für Erbrecht, Testament und Schenkung in Leipzig:
Rechtsanwalt Alexander Grundmann
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