Bei Ehegatten ist Schenkung der Familienimmobilie steuerlich sicherer als Vererben

Bei größeren Vermögen ist die Schenkung des Familienwohnheims unter Lebenden für Ehegatten untereinander oftmals die bessere Lösung als die Vererbung.

Zwar gilt die besondere Steuerbefreiung auch für den Erwerb eines Familienwohnheims von Todes wegen durch Ehegatten. Aber dafür gelten deutlich strengere Voraussetzungen:

Erste Voraussetzung ist die unverzügliche Selbstnutzung durch den überlebenden Ehegatten. Das ist unproblematisch, wenn die Eheleute ohnehin zusammenlebten und der überlebende Ehepartner nach dem Tod einfach im Familienheim wohnen bleibt.

Die zweite Voraussetzung ist die Fortführungspflicht von zehn Jahren.

Die Selbstnutzung durch den überlebenden Ehegatten muss tatsächlich zehn Jahre lang eingehalten werden.  Zwar gibt es eine Ausnahme, wenn der verstorbene Ehegatte „aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war“  („zwingende Gründe“ sind z.B. Umzug in ein Alten- oder Pflegeheim aus gesundheitlichen Gründen, krankheitsbedingte längere stationäre Aufenthalte in einer Klinik.) Aber bei diesem unbestimmten Rechtsbegriff „zwingende Gründe“ bleibt eine Unsicherheit.

Damit besteht – anders als bei der lebzeitigen Schenkung-  das Risiko der Nachversteuerung.

Achtung: Gehört das Familienheim nicht einem Ehepartner allein oder beiden zu Bruchteilen (meist Mann und Frau zu je ½), sondern als GbR der Eheleute, ist ungeklärt, ob die Steuerbefreiung auch gilt, wenn GbR-Anteile übertragen werden. Aus Sicht der Erbschaft- und Schenkungssteuer sollten Ehegatten (Mit-) Eigentümer des Familienheims sein, statt die Immobilie über eine GbR zu halten.

Wenn Schenkung, dann richtig

Wenn Sie sich dann für die Schenkung an Ihren Ehepartner entschieden haben, gibt es noch Möglichkeiten, wie man diese Steuersparidee noch optimieren kann:

Vor der Schenkung Blick ins Grundbuch

Bevor Sie über die Schenkung nachdenken, besorgen Sie sich beim Grundbuchamt aktuelle Grundbuchauszüge, damit Sie Sicherheit haben, wie die Eigentumssituation an der Immobilie wirklich ist. (Ein häufiger Rechtsirrtum ist die Annahme, dass Ehepartner durch die Heirat gemeinsames Eigentum an der Immobilie erwerben. Die Eheschließung ändert aber an den Eigentumsverhältnissen nichts. Jeder bleibt weiterhin Eigentümer der Sachen, die er schon vor der Ehe hatte. Klarheit, wer tatsächlich Eigentümer der Immobilie hat, verschafft der Grundbuchauszug.)

Oftmals gehören zum Familienheim mehrere rechtlich unabhängige Grundstücke. Beim Fall, den das Finanzgericht Düsseldorf entscheiden musste (FG Düsseldorf- Urteil v. 16.5.2018 – 4 K 1063/17 Erb) ging es um ein mit dem Familienheim bebautes Grundstück und um ein unbebautes Garten-Grundstück, das an das bebaute Grundstück angrenzte. Das unbebaute Grundstück war rechtlich selbständig im Grundbuch unter einer eigenen Nummer eingetragen.

Das unbebaute Grundstück hatte keinen eigenen Zugang zur Straße. Beide Flurstücke hatten auch eine einheitliche Grundstückseinfriedung.

Trotzdem gab es die Steuerbefreiung des § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG nur für das mit dem Familienheim bebaute Grundstück, nicht jedoch für das separate Gartengrundstück.

Hier kann vor der Schenkung die rechtliche Vereinigung der Grundstücke sinnvoll sein.

Investitionen in das Familienwohnheim vor der Schenkung

Sind für das Familienheim ohnehin größere Investitionen geplant, wie eine neue Heizung oder ein neues Dach, sollten diese Investitionen vor der Schenkung gemacht werden. Der Ehegatte erhält dann steuerfrei das im Wert gesteigerte Objekt.

Scheidungsklausel nicht vergessen!

Vor Schenkung der Immobilie an den Ehegatten sollten alle möglichen Eventualitäten bedacht werden.

Sinnvoll bei Grundstücksschenkungen sind Rückforderungsrechte, bei Schenkung an den Ehegatten insbesondere für den Scheidungsfall.

Aber auch für den Fall, dass der beschenkte Ehegatte vor dem Schenker verstirbt und dieser dann die Immobilie „zurückerben“ würde, sind Rückforderungsrechte sinnvoll.

Lassen Sie sich vor der Schenkung beraten!

Rechtsanwalt Alexander Grundmann

 

 

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