Noch einige abschließende Gedanken zur steuerlichen Seite der Übertragung Ihres Einfamilienhauses auf den Ehepartner oder die nächste Generation:
Übertragung an Ehepartner oder die Kinder
Neben den allgemeinen Freibeträgen bei der Erbschaft- und Schenkungssteuer (500.000 Euro für den Ehegatten, 400.000 Euro je Kind) gibt es für den „normalen“ Immobilienbesitzer noch einen zusätzlichen Freibetrag: Das „Familienheim“, also insbesondere das von der Familie genutzte Einfamilienhaus kann man unter bestimmten Voraussetzungen auch in Zeiten steigender Immobilienwerte steuerfrei verschenken oder vererben.
Diese Begünstigung gilt allerdings nur für Ehepartner, eingetragene Lebenspartner (also nicht für unverheiratete Paare) und Kinder.
Zudem gibt es hier einen Unterschied zwischen Verschenken und Vererben. Eine Steuerbefreiung gibt es bei Schenkungen nur unter Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern, nicht aber für Schenkungen an die Kinder.
Die Steuerbefreiung greift auch nur, wenn es sich um das bisher von Ihnen bewohnte Familienheim handelt. Geht es um Übertragung eines Zweitwohnsitzes oder Ferienhäuschens, gibt es keine extra Steuerbefreiung. Steuerliches Gestaltungsmittel wäre es dann, den Lebensmittelpunkt in diejenige Immobile zu verlegen, die steuerfrei übertragen werden soll.
Ein wichtiges Indiz dafür wo jemand sein Familienheim hat, ist der gemeldete Hauptwohnsitz.
Es gibt hier noch einen weiteren Unterschied zwischen Verschenken und Vererben:
Der mit dem Familienheim Beschenkte muss – anders als beim Erben – dort nicht mindestens zehn Jahre wohnen bleiben, um die Steuerfreiheit zu behalten.
Ein Erbe, der von der Steuerbefreiung profitieren will, muss dort entweder auch schon mit wohnen oder die Immobilie selbst beziehen und dort für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren wohnen. Die Nutzung als Zweitwohnsitz oder Ferienhäuschen in den kommenden 10 Jahren zählt nicht.
Der Erbe muss innerhalb von sechs Monaten nach der Erbschaft einziehen. Zieht er vor Ablauf der Zehnjahresfrist ohne einen wichtigen Grund aus, fällt nachträglich die Erbschaftsteuer an. Ein wichtiger Grund für den vorzeitigen Auszug ist beispielsweise, wenn der Erbe selbst in einem Pflegheim betreut werden muss. Ein beruflicher Umzug hingegen ist kein wichtiger Grund im Sinne der Steuer.
Für Übertragungen an den Ehegatten gibt es weder wertmäßig noch größenmäßig eine Beschränkung bei der Steuerbefreiung. Auch sehr wertvolle Grundstücke können so steuerfrei übertragen werden,
Für Kinder sind nur Immobilien mit maximal 200 qm steuerbefreit. Enkel profitieren nur ausnahmsweise von dieser Steuerbefreiung, nämlich nur dann wenn der Elternteil verstorben ist, über den sie mit den Großeltern verwandt sind.
Ein Wort zum Schluss: In den letzten Artikeln habe ich versucht, Ihnen einen Überblick zu den wichtigsten Fragen rund ums Verschenken und Vererben von Immobilien zu verschaffen. Aber: Das kann eine kompetente anwaltliche Beratung, bei der auch die Besonderheiten Ihrer Familie und Ihrer Vermögensverhältnisse nicht ersetzen.
Daher mein Rat: Bitte nehmen Sie, wenn Sie so weit reichende Entscheidungen zu Ihrem Vermögen treffen, zumindest eine Erstberatung bei einem Anwalt, der sich im Erbrecht auskennt, in Anspruch. Angesichts der hohen Kosten und hohen Steuern bei falscher Nachfolgegestaltung sind die überschaubaren Kosten einer Erstberatung eine sehr gute Investition.
Rechtsanwalt Alexander Grundmann
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