Nachdem ich im letzten Artikel die Kosten einer Immobilienschenkung vorgestellt habe, soll es im Folgenden um die Steuern gehen, die eine Immobilienschenkung auslösen kann.

Dazu zwei Beispiele zur Verdeutlichung:

Beispiel 1: Die verwitwete Anna verschenkt an ihre Tochter Claudia eine vermietete Eigentumswohnung in Leipzig im Wert von 120.000 Euro. Damit die Mutter weiterhin die Miete bekommt, wird zu ihren Gunsten ein Nießbrauch vereinbart. Der Wert des Nießbrauchs ist 40.000 Euro.

Beispiel 2: (Eine ähnliche Konstellation, aber mit anderen Verwandtschaftsverhältnissen:) Der verwitwete Bertram verschenkt an seinen Neffen Emil eine vermietete Eigentumswohnung in Leipzig im Wert von 120.000 Euro.  Zu Gunsten von Onkel Bertram, wird ein Nießbrauch vereinbart. Der Wert des Nießbrauchs ist 40.000 Euro.

Müssen überhaupt Steuern auf die Immobilienschenkung gezahlt werden? Juristenantwort: Das kommt darauf an. Es kommt vor allem darauf an, welche Steuerarten betroffen sind.

Schenkungsteuer

Ob Schenkungsteuer gezahlt werden muss, hängt davon ab, ob die Schenkung im Rahmen der Freibeträge erfolgt. Ist im obigen Beispiel 1 – Mutter an Tochter – die Übertragung der Eigentumswohnung die einzige Schenkung, reicht der Freibetrag der Tochter von 400.000 Euro aus.

Im Beispiel 2 fällt hingegen Schenkungsteuer an, weil der Neffe nur einen Freibetrag von 20.000 Euro hat. Für die Berechnung des Schenkungswertes wird der Nießbrauch zwar abgezogen (120.000- 40.000 =80.000). Nach Abzug des Freibetrages von 20.000 Euro sind noch 60.000 Euro zu versteuern, wenn nicht noch andere Freibeträge greifen.

Achtung: Wenn die Mutter oder der Onkel später unentgeltlich auf den Nießbrauch verzichten, ist das ebenfalls eine Schenkung, gemäß §  7 Abs. 1 ErbStG.  Reichen die Freibeträge nicht, wird für diese neue Schenkung (in die Gegenrichtung) Schenkungsteuer fällig.

Grunderwerbssteuer auf Nießbrauch

Grundstücksschenkungen unter Lebenden sind grundsätzlich sowohl nach dem ErbStG als auch nach dem Grunderwerbsteuergesetz steuerbar. Im Verhältnis beider Steuerarten besteht jedoch ein Vorrang des ErbStG. Das soll eine Doppelbesteuerung vermeiden, weil die Schenkung ja grundsätzlich der Schenkungsteuer unterfällt.

Die reine Schenkung unterliegt damit nicht der Grunderwerbssteuer nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEstG). Das steht in § 3 Nr. 2 Satz 1 GrEstG.

Das gilt aber nicht bei gemischten Schenkungen, bei denen teilweise eine Gegenleistung erbracht wird.

Das gilt insbesondere für die Einräumung des Nießbrauchs oder die Übernahme eines noch bestehenden Immobilienkredits für die verschenkte Wohnung.

Die Gegenleistung oder Übernahme einer Verbindlichkeit bei der Schenkung einer Eigentumswohnung macht die Übertragung (teil-)entgeltlich. § 9 Abs. 1 Nummer 1 GrEStG Als Gegenleistung gelten auch die vorbehaltenen Nutzungen. Nutzungen sind dabei gemäß § 100 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) unter anderem die Vorteile, welche der Gebrauch der Sache oder des Rechtes gewährt.

Die Einräumung des Nießbrauchs ist damit grundsätzlich grunderwerbsteuerpflichtig.

Das Gleiche gilt bei der Übernahme eines noch bestehenden Darlehens mit Grundschuld für die Wohnung.

Allerdings ist die entgeltliche Übertragungen bei direktem Verwandtschaftsverhältnis (Eltern auf Kind oder umgedreht) ausdrücklich von der Grunderwerbssteuer ausgenommen, § 3 Nr. 6 GrEstG.

Das bedeutet im Beispiel 1: Für die Übertragung gegen Einräumung des Nießbrauchs zwischen Tochter und Mutter muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden.

Anders beim Beispiel 2: Bei der Übertragung vom Onkel auf den Neffen, unterliegt der entgeltliche Teil der Nießbrauchs-Einräumung der Grunderwerbssteuer, da die Ausnahme aus § 3 Nr. 6 6 GrEstG hier nicht greift.

Die Grunderwerbsteuer in Sachsen ist 5,5%. Sachsen kann, wie die anderen Bundesländer, die Höhe der Grunderwerbsteuer selbst festlegen. Sachsen hat erst zum 1. Januar 2023 die Grunderwerbsteuer von 3,5% auf 5,5% angehoben. Es fallen 1.925,00 € Grunderwerbssteuer an.

Das ist zwar weniger als die Schenkungsteuer, muss aber in die Gesamtüberlegung mit einbezogen werden.

Fazit: Für den Anteil der Schenkung an den Neffen muss Schenkungssteuer (nach Abzug des Freibetrages), für den Anteil Nießbrauch muss Grunderwerbsteuer gezahlt werden.

Einkommensteuer

Durch die Schenkung kann auch Einkommensteuer nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) entstehen.

Einkommensteuer wegen Unterschreitung der 10-Jahres-Frist

Wichtig ist § 23 Abs 1 Nr 1 Satz 1 EStG. Danach sind private Veräußerungsgeschäfte von Grundstücken nach 10 Jahren nicht mehr steuerpflichtig.

Liegen zwischen Kauf der Wohnung und Schenkung weniger als 10 Jahre, gilt Folgendes:

Unterschieden wird, ob der  Schenker als bisheriger Eigentümer die Wohnung immer zu eigenen Wohnzwecken nutzte oder ob die Wohnung fremdvermietet war.

a. wenn die Wohnung immer zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, fällt keine Einkommensteuer an, § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG –

b. wenn an einen Fremden vermietet war, muss man die 10-Jahres-Frist berücksichtigen.

Beispiel: Die Mutter Anna hat die Wohnung 2018 günstig gekauft und an einen Mieter vermietet. 2020 hat sie die Wohnung im Wert von 120.000 Euro auf die Tochter durch Schenkung übertragen.  Die Tochter hat das noch bestehende Darlehen in Höhe von 40.000 übernommen. Durch die Übernahme der Verbindlichkeit ist die Schenkung nur teilunentgeltlich. 2024 verkauft die Tochter die Wohnung.

Das sind steuerlich drei verschiedene Erwerbsvorgänge

Die Schenkung gegen Übernahme der Verbindlichkeit weniger als 10 Jahre nach der Anschaffung führt bei der Mutter zu einem Veräußerungsgeschäft in Höhe des entgeltlichen Teils von 40.000 Euro.

Der Verkauf durch die Tochter ist ebenfalls noch innerhalb der 10-Jahres-Frist nach der Anschaffung. Es gilt die „Fußstapfentheorie“, die Tochter tritt in die Anschaffungszeit der Mutter ein.

Bei der Tochter führt der Verkauf des geschenkten Anteils zur Einkommenssteuerpflicht, weil innerhalb der 10-Jahres-Frist. Es entsteht aber ebenfalls eine Steuerpflicht für den entgeltlich (durch Darlehensübernahme) erworbenen Anteil. Für diesen Anteil war Zeitpunkt der Anschaffung (durch die Tochter) 2020.

Einkommenssteuer wegen fehlender Gewinnerzielungsabsicht

Einkommenssteuer kann aber unerkannt auch in folgender Konstellation entstehen:

Beispiel: Der verwitwete Bertram hat seine ihm schon lange gehörende Eigentumswohnung in Leipzig an seinen Neffen vermietet. Der Onkel hat die Wohnung vor einigen Jahren umfangreich renoviert. Die hohen Kosten der Renovierung führten dazu, dass der Onkel hohe Werbungskosten in seiner Einkommenssteuererklärung geltend machen konnte, so dass er keine Einkommenssteuer zahlen musste. Nachdem er auf die Miete Einkommenssteuer zahlen muss, verschenkt er die Wohnung an seinen Neffen. Es wird kein Nießbrauch vereinbart.

Hier ist das Problem: Die fehlende Gewinnerzielungsabsicht des Onkels, weil durch den Verzicht auf einen Nießbrauch der Onkel auch auf zukünftige Mieteinnahmen verzichtet.

Rückwirkend in die Vergangenheit werden die steuerlich erzielten Verluste rückgängig gemacht. Es müssen rückwirkend Einkommenssteuern gezahlt werden, die zusätzlich noch verzinst werden.

Für Unternehmer: Einkommenssteuer wegen Hebung stiller Reserven durch Sonderbetriebsvermögen

Achtung: Problematisch sind Schenkungen von Immobilien in Hinblick auf die Einkommenssteuer auch, wenn eine Immobilie unternehmerisch genutzt wird, auch wenn sie zum Privatvermögen gehört. Das Stichwort ist „Sonderbetriebsvermögen“ und „Hebung stiller Reserven“.

Fazit: Auch bei einer vermeintlich einfachen Sache wie der Schenkung einer Eigentumswohnung an einen Verwandten ist vieles zu beachten. Daher ist auch vor einer solchen Schenkung eine rechtliche und oft auch eine steuerliche Beratung sinnvoll.

Gerne berate ich Sie vor der Schenkung einer Immobilie.

Rechtsanwalt Alexander Grundmann/Leipzig

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