23. Januar 2026

Jedes Jahr werden zahlreiche Grundstücke und Wohnungen durch Schenkungen übertragen, oft um Steuern zu sparen oder Vermögen schon zu Lebzeiten zu verschenken. Ein weiteres Motiv dieser Grundstücksschenkungen ist sehr oft, dass Menschen nicht wollen, dass ihr hart erarbeitetes Wohnhaus später für Heimkosten eingesetzt werden muss.

In der anwaltlichen Beratung zu diesen Grundstücksschenkungen muss man zwingend über die verschiedenen „Zehnjahresfristen“ sprechen, um Fehler zu vermeiden.

Wo gibt es eine Zehnjahresfrist bei Grundstücksschenkungen

Die Zehnjahresfrist ist für verschiedene rechtliche Aspekte der Grundstücksschenkung zu beachten. Gibt es spätere Pflichtteilsberechtigte, spielt die Zehnjahresfrist eine Rolle für den so genannten Pflichtteilsergänzungsanspruch. Liegt der Grundstückswert oder der Wert des gesamten Vermögens des Schenkers über den Freibeträgen der Erbschaft- und Schenkungsteuer, ist eine andere Zehnjahresfrist wichtig. Und schließlich: Geht es um spätere Kosten eines Seniorenheims, gibt es die Zehnjahresfrist für die Rückforderung von Schenkungen.

Grundstücksschenkung muss juristisch durchdacht sein

Durch die Immobilienschenkung geht das Eigentum am Grundstück vom Schenker auf den Beschenkten ohne Gegenleistung über.

Die Ausgestaltung dieses – beim Notar zu beurkundenden – Vertrages können Schenker und Beschenkter im Grundsatz unter sich ausmachen.

Allerdings gibt es mehrere Vorschriften, die verhindern, dass durch die Schenkung Pflichtteilsberechtigte oder der Staat geschädigt werden. In all diesen Vorschriften ist die Zehnjahresfrist Dreh-Angelpunkt. Wichtig zu wissen: Ob überhaupt und wann die Zehnjahresfrist anläuft, ist in den einzelnen Rechtsgebieten unterschiedlich geregelt.

Im Einzelnen:

Beginn der Zehnjahresfrist beim Pflichtteilsergänzungsanspruch

Gibt es Pflichtteilsberechtigte, ist bei Schenkungen (nicht nur von Grundstücken) der Pflichtteilsergänzungsanspruch zu berücksichtigen.

Bei bestimmten Schenkungen läuft die Zehnjahresfrist beim Pflichtteilsergänzungsanspruch gar nicht an. Das ist so bei Schenkungen an Ehegatten und Schenkungen mit bestimmten Ausgestaltungen von Wohnungsrechten bzw. Nießbrauch.

In anderen Schenkungsfällen ist Fristbeginn für die 10 Jahre für den Pflichtteilsergänzungsanspruch – wie man in der juristischen Sprache sagt – der Eintritt des rechtlichen Leistungserfolgs.

Bei der Übereignung von Grundstücken ist dieser Zeitpunkt die Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch durch das Grundbuchamt. Rechtliche Begründung ist: Erst in diesem Zeitpunkt ist die Übertragung des Grundstücks vollständig abgeschlossen, vgl. z.B. Lange, Münchener Kommentar zum BGB, 10. Auflage 2026, § 2325 BGB, Rn. 71-73.

Zusatzinformation zur Abschmelzungsregelung beim Pflichtteilsergänzungsanspruch

Beim Pflichtteilsergänzungsanspruch hat die 10-Jahresfrist eine besondere Ausgestaltung erhalten – die Abschmelzungsregelung. Diese Regelung besagt, dass eine Schenkung des Erblassers innerhalb von 10 Jahren vor dem Todesfall nur zeitabhängig bei der Pflichtteilsergänzung berücksichtigt wird. Die Schenkung wird beginnend ab dem Todesfall im ersten Jahr vollständig und für jedes weitere Jahr, das zwischen Vollzug der Schenkung und Tod des Schenkers vergangen ist – mit 10% weniger einbezogen. Das ergibt sich direkt aus dem Gesetz, vgl. § 2325 Abs. 3 BGB.

Der Grund für diese Abschmelzungsregelung ist vor allem eine Begünstigung des Erben, der den Pflichtteilsanspruch bedienen muss, siehe Begründung in Bundestags-Drucksache 16/8954 vom 24. 04. 2008, S. 21. (Früher galt eine starre 10-Jahres-Lösung. Vor Ablauf der Frist wurde das Geschenk voll berücksichtigt. Nach dem Ablauf blieb das Geschenk des Erblassers beim Pflichtteil unberücksichtigt. Für den Erben war diese Regelung eine „Alles-oder-Nichts-Lösung“: Entweder die 10 Jahre waren abgelaufen und er musste den Pflichtteil nicht ergänzen oder die Frist war noch nicht abgelaufen und er musste den Pflichtteil aus der ganzen Höhe des Geschenks ergänzen.)

Die Zehnjahresfrist beim Sozialhilferegress für Heimkosten

Wenn ein Schenker später auf Sozialleistungen angewiesen ist, etwa weil seine Rente und sein Vermögen nicht für die Finanzierung eines Pflegeplatzes ausreichen, gibt es im Schenkungsrecht des BGB (in § 528 BGB) ein Rückforderungsrecht für Schenkungen der letzten 10 Jahre. Diese Zehnjahresfrist ergibt sich aus § 529 BGB.

§ 529 BGB dient dazu, den Beschenkten vor einer jahrelangen Ungewissheit über eine mögliche Rückforderung zu schützen. Sobald er die rechtliche Eigentümerposition übernimmt, soll dieser Schwebezustand zeitlich begrenzt werden.

Die Besonderheit bei Heimkosten: Wenn ein Sozialhilfeträger Leistungen an den Schenker erbringt, kann er den Rückforderungsanspruch gegen den Beschenkten auf sich überleiten. Stichwort ist „Nachrangigkeit der Sozialhilfe“. Das bedeutet für eine frühere Schenkung: Die durch das „sich-arm-schenken“ verursachte spätere Bedürftigkeit soll nicht zu Lasten der Allgemeinheit gehen.

Mit der Überleitung ist der Sozialhilfeträger berechtigt, den Rückforderungsanspruchs geltend zu machen. Der Schenker wird dafür nicht gefragt.

Tritt die Bedürftigkeit des Schenkers erst zehn Jahre nach der Schenkung ein, ist die Rückforderung ausgeschlossen.

Anders als aus der Perspektive des Pflichtteils (siehe oben) ist der Fristbeginn beim Rückforderungsanspruch im Falle einer Grundstückschenkung der Zeitpunkt, an dem der Notar nach Vertragsschluss den Antrag auf Grundbucheintragung beim Grundbuchamt eingereicht hat, Koch, Münchener Kommentar zum BGB, 9. Auflage 2023, § 529 BGB, Rn. 3.

Grund für die unterschiedliche Regelung ist der Schutz des Vertrauens des Beschenkten auf den Bestand der Schenkung nach einem längeren Zeitablauf.

Daher ist Zeitpunkt des Fristbeginns, wenn alle für die Schenkung erforderlichen Handlungen vorgenommen worden sind, so dass der Eintritt des Erfolgs nicht mehr verhindert werden kann. Bei einer Grundstückschenkung reicht dafür der Abschluss eines notariell beurkundeten Auflassungsvertrages und der nachfolgende Antrag auf Grundbucheintragung beim Grundbuchamt.

Weiterer Unterschied zum Pflichtteilsanspruch- Nießbrauch am Grundstück ist kein Problem

Ob und in welchem Umfang der Schenker Nutzungsrechte am Grundstück hat, ist für diese 10-Jahres-Frist unwichtig, vgl. Koch, Münchener Kommentar zum BGB, 9. Auflage 2023, § 529 BGB, Rn. 3. So auch das OLG Köln, Beschluss vom 24. 6. 2011 – 11 U 43/11:

„Die Rechtsprechung des BGH, nach der bei der Schenkung eines Grundstücks unter Nießbrauchvorbehalt eine Leistung des verschenkten Gegenstands i. S. von § 2325 Abs. 3 BGB trotz Umschreibung im Grundbuch erst dann vorliegt, wenn der Erblasser den „Genuss” des verschenkten Gegenstands aufgegeben hat (BGH v. 27. 4. 1994, IV ZR 132/93, BGHZ125, 395, NJW 1994, 1791), ist auf den Ausschlusstatbestand des § 529 Abs. 1 BGB nicht zu übertragen“

Begründet wird das durch eine andere Interessenlage als beim Pflichtteilsanspruch:

Der Pflichtteilsberechtigte, der auf die Schenkung keinen Einfluss hat, ist schutzbedürftiger als der Schenker, der nur die Folgen seiner eigenen Entscheidung zu tragen hat, Zeranski: Ausschluss der Ansprüche auf Pflichtteilsergänzung und Schenkungsrückforderung wegen Fristablaufs, NJW 2017, 1345, 1349.

Außerdem soll § 2325 BGB eine Aushöhlung des Pflichtteilsanspruchs durch Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt/ Wohnungsrechtsvorbehalt verhindern, Koch, Münchener Kommentar zum BGB, 9. Auflage 2023, § 529 BGB, Rn. 3.

Aus dem Blickwinkel „Verarmung des Schenkers“ ist eine derartig eingeschränkte Schenkung sogar wünschenswert, weil damit eine spätere Notlage des Schenkers verhindert wird, OLG Köln, Beschluss vom 24. 6. 2011 – 11 U 43/11. Die Idee: Der Schenker behält beim Nießbrauch das Recht, die Wohnung oder das verschenkte Haus zu vermieten und damit Einkünfte zu erzielen.

Die Zehnjahresfrist bei der Schenkungsteuer

Eine andere Zehnjahresfrist ist auch für das Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht wichtig.

Die Zehnjahresfrist bei der Schenkungsteuer gemäß § 14 ErbStG soll verhindern, dass zwischen den gleichen Personen durch Aufspaltung einer Zuwendung in mehrere Teilbeträge ein Steuervorteil erzielt wird.

Liegen zwischen der Schenkung der Immobilie und einer weiteren Schenkung oder dem Tod des Schenkers mehr als zehn Jahre, gibt es neue Steuerfreibeträge, § 14 ErbStG.

Beispiel: Ein Vater überträgt 2014 eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro an seine Tochter. Das bleibt wegen des Freibetrags steuerfrei. Wenn mindestens 10 Jahre vergangen sind, könnte die Tochter ein weiteres Geschenk in Höhe von 400.000 Euro bekommen oder – wenn der Vater stirbt – den Vater bis zu 400.000 Euro den Vater steuerfrei beerben.

Die Frist ist hierbei vom aktuellen Erwerb aus zurückzurechnen bis zum Zeitpunkt des früheren Erwerbs.

Fristbeginn ist der Zeitpunkt der Entstehung der Steuerlast beim früheren Erwerb, wie § 9 ErbStG klarstellt. Bei Grundstücksschenkungen ist das der Zeitpunkt, an dem der Auflassungsvertrag über das Grundstück formgerecht beim Notar geschlossen wurde und der Schenker die Eintragung der Rechtsänderung gegenüber dem Grundbuchamt bewilligt, BFH, Urteil vom 26.10.2005 – II R 53/02 Leitsätze

„1.Die Steuer für eine Grundstücksschenkung entsteht mit der beurkundeten Erklärung

der Auflassung und der Bewilligung der Eigentumsumschreibung durch den

Berechtigten. (…).

2.Ein ausdrücklich als schwebend unwirksam bezeichneter Vertrag über eine

Grundstücksschenkung lässt Schenkungsteuer nicht entstehen. Wird der Vertrag später rückwirkend genehmigt, entsteht die Steuer im Zeitpunkt der Abgabe der

Genehmigungserklärung.“

Für den Beginn des Fristlaufs kommt es somit – anders als beim Pflichtteilsrecht – nicht auf die Eigentumsumschreibung an. Anders als bei § 529 BGB muss auch noch kein Antrag auf Grundbuchänderung gestellt sein.

Weiterer Unterschied zum Pflichtteilsanspruch- Nießbrauch am Grundstück ist steuerlich nicht nachteilig

Ein weiterer Unterschied zum Pflichtteilsergänzungsanspruch ist, dass es für den Lauf der Zehnjahresfrist bei der Schenkungsteuer nicht darauf ankommt, ob ein Nießbrauch oder ein Vorbehaltsnießbrauch an dem Grundstück besteht. Vielmehr ist es so, dass ein Nießbrauch am Grundstück den schenkungsteuerlichen Erwerb mindern kann, da der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Wert des Grundbesitzes abgezogen werden kann.

Ein bestehendes Nießbrauchrecht führt damit nur zu einer Minderung der Steuerlast beim Beschenkten, hindert aber den Lauf der Zehnjahresfrist nicht.

Abschließendes Beispiel für die verschiedenen Zehnjahresfristen:

Ein Mann hat zwei Töchter. Mit einer ist er verstritten. Der Vater schenkt der anderen Tochter im Juli  2010 ein Grundstück im Wert von 400.000 Euro. In einem zur gleichen Zeit errichteten Testament macht er sie auch zur Alleinerbin und enterbt damit die andere Tochter. Im August 2015 verstirbt der Vater.

Die enterbte Tochter hat einen Pflichtteilsanspruch gegen ihre Schwester. Hinsichtlich der Schenkung vor fünf Jahren kann die enterbte Tochter Pflichtteilsergänzung nur noch aus einem Schenkungswert von 200.000 Euro verlangen.

Abwandlung Verstirbt der Vater nicht, sondern wird er im Jahr 2021 pflegebedürftig und kann die Heimkosten nicht aus seiner Rente und Vermögen bezahlen, so ist die beschenkte Tochter vor dem Rückforderungsanspruch des Sozialamtes wegen der Schenkung vor mehr als 10 Jahren geschützt.

Hinsichtlich der Schenkungsteuer wäre es im Jahr 2020 möglich gewesen, den Steuerfreibetrag von 400.000 Euro, den die beschenkte Tochter zum Vater hat, erneut zu nutzen. Der Vater hätte ihr nochmals 400.000 Euro schenken können.

Fazit: Die 10-Jahresfrist ist bei Grundstückschenkungen an mehreren Stellen relevant. Unterschiedlich geregelt ist jeweils der Fristbeginn und die Frage, ob ein Nießbrauch/Wohnungsrecht für den Schenker relevant ist. Um hier den Überblick zu behalten und auch die anderen Fallstricke der Grundstücksschenkung zu sehen, sollten Sie sich zumindest im Rahmen einer Erstberatung anwaltlich beraten lassen.

Gerne berate ich Sie bei Ihrer geplanten Grundstücksschenkung

Rechtsanwalt Alexander Grundmann Leipzig

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